Tổ hợp nhà ở kết hợp nhà ở xã hội và căn hộ thương mại Lạng Sơn: Ba trục thông minh, xanh và văn hoá

Chủ nhiệm đồ án: KTS Trịnh Anh Tuấn · Đơn vị thiết kế: IBSTAC Architects & Planners

Hai loại hình nhà ở, một tổng thể cư trú: khác công năng sản phẩm nhưng cùng được tổ chức bằng chất lượng quy hoạch, cảnh quan và ngôn ngữ kiến trúc.

Phối cảnh tổng thể tổ hợp nhà ở xã hội và căn hộ thưọng mại Lạng Sọn. Nguồn: IBSTAC Architects & Planners.

Trong các dự án nhà ở cao tầng có nhiều phân khúc, bài toán không dừng ở việc đặt các tòa nhà cạnh nhau. Mỗi quyết định về vị trí khối tháp, lõi giao thông, nhịp kết cấu, mặt bằng căn hộ, tầng đế, khoảng lùi và cảnh quan đều tác động đồng thời đến hiệu quả đầu tư, khả năng vận hành và trải nghiệm cư trú.

Vì vậy, hồn cốt của tổ hợp nhà ở Lạng Sơn không nằm ở một chi tiết tạo hình đơn lẻ. Giá trị của phương án được hình thành từ cách ba trục “thông minh – xanh – văn hoá” hỗ trợ lẫn nhau: cấu trúc công năng hợp lý phối hợp hai loại hình nhà ở; cảnh quan tạo nền sinh hoạt chung; bản sắc địa phương liên kết ba khối bằng một nhận diện thống nhất.

Quy mô tổ hợp nhà ở xã hội và căn hộ thương mại Lạng Sơn

Theo hồ sơ phương án do IBSTAC lập, toàn tổ hợp gồm ba khối cao tầng: hai khối nhà ở xã hội và một khối căn hộ thương mại. Phần nhà ở xã hội cao 23 tầng nổi, dự kiến khoảng 652 căn hộ. Khối căn hộ thương mại cao 26 tầng nổi, có hai tầng hầm, dự kiến khoảng 288 căn hộ. Toàn dự án có khoảng 940 căn hộ và tổng diện tích sàn khoảng 98.347 m². Các chỉ tiêu tiếp tục được rà soát ở những bước thiết kế sau.

Một tổng thể cư trú – Hai công năng sản phẩm

Tổ hợp không được nhìn như ba tòa nhà độc lập, nhưng cũng không đồng nhất nhà ở xã hội và căn hộ thương mại thành một sản phẩm. Hai phân khúc được tổ chức trên nền tảng chung về quy hoạch, cảnh quan, kết nối không gian và nhận diện kiến trúc; đồng thời vẫn có công năng riêng về mặt bằng căn hộ, giao thông đứng, bãi đỗ xe, không gian cộng đồng, dịch vụ và tiêu chuẩn vận hành.

Nguyên tắc tổ chức: Chung một cấu trúc cư trú, nhưng không đồng nhất hai sản phẩm; khác biệt về khả năng chi trả, nhưng không chia công trình thành hai thế giới kiến trúc.

Cách tiếp cận này kế thừa tư duy hệ sinh thái cư trú: các thành phần được tính toán trong quan hệ với toàn khu, từ đó tăng hiệu quả sử dụng đất, tạo thêm hoạt động ở tầng thấp và xây dựng môi trường sống có tính liên kết. Những tiện ích hoặc tiêu chuẩn dùng chung chỉ được xác định ở các bước thiết kế và vận hành tiếp theo; bài viết không mặc định mọi không gian đều chia sẻ giữa hai phân khúc.

Trục 1 – Thông minh: tổ chức một hệ thống có nhiều công năng

Trong dự án này, “thông minh” trước hết là năng lực tổ chức đồng thời hai loại hình nhà ở trên cùng khu đất. Phương án cần kiểm soát riêng cơ cấu căn hộ, lõi giao thông, bãi đỗ xe và các không gian phục vụ của từng nhóm, đồng thời phối hợp những thành phần có thể liên kết ở cấp tổng thể. Công nghệ có thể được tích hợp ở bước phát triển tiếp theo, nhưng không thể thay thế một cấu trúc kiến trúc hợp lý.

Mặt bằng điển hình được chuẩn hoá nhưng không đơn điệu

Hai khối nhà ở xã hội sử dụng mặt bằng tầng điển hình có cấu trúc lặp lại để kiểm soát nhịp kết cấu, hệ thống kỹ thuật và chi phí thi công. Khối căn hộ thương mại được tổ chức theo công năng sản phẩm và yêu cầu vận hành riêng. Việc chuẩn hoá từng hệ mặt bằng giúp dự án kiểm soát hiệu quả đầu tư mà không buộc hai phân khúc phải dùng chung một giải pháp căn hộ.

Tầng đế tạo lớp chuyển tiếp và bổ sung hoạt động hằng ngày

Tầng đế là lớp chuyển tiếp giữa đường phố, sảnh căn hộ, khu để xe, không gian kỹ thuật, sinh hoạt cộng đồng và thương mại – dịch vụ. Khoảng 825 m² diện tích sử dụng thương mại – dịch vụ góp phần tạo thêm hoạt động ở tầng thấp và đáp ứng một phần nhu cầu hằng ngày. Các luồng tiếp cận vẫn phải được phân định rõ để hạn chế xung đột giữa cư dân, khách dịch vụ, người đi bộ và phương tiện.

Các chỉ tiêu được kiểm soát bằng số liệu

Hồ sơ phương án không dừng ở phối cảnh. Số lượng căn hộ, tổng diện tích sàn, phần thương mại – dịch vụ, diện tích đỗ xe và tỷ lệ cây xanh đều được thống kê để kiểm tra. Với một tổ hợp nhiều công năng, hiệu quả không nên được hiểu là “làm ít đi”, mà là phân bổ đúng diện tích cho nhu cầu ở, giao thông, kỹ thuật, dịch vụ và cộng đồng.

Tổ chức tổng thể ba khối cao tầng, tầng đế và không gian mở. Nguồn: IBSTAC Architects & Planners.

Trục 2 – Xanh: mạng lưới cảnh quan chung của toàn tổ hợp

“Xanh” trong nhà ở cao tầng chỉ có ý nghĩa khi đi vào cấu trúc sử dụng. Theo hồ sơ phương án, diện tích cây xanh toàn khu khoảng 1.519 m², tương đương 20% diện tích khu đất nghiên cứu. Cảnh quan vì thế được xem như mạng lưới kết nối ba khối, thay vì chia thành các mảng riêng theo phân khúc. Chất lượng thực tế phụ thuộc vào vị trí cây xanh, khả năng tiếp cận, bóng mát, tầm nhìn và mối liên hệ với tuyến đi bộ.

Cảnh quan được tổ chức theo nhiều lớp

Phương án tạo các lớp cây xanh từ khoảng lùi ven đường, dải cảnh quan quanh tầng đế, sân chơi, không gian chuyển tiếp đến các mảng cây trên cao. Cách phân tầng này giúp giảm cảm giác phân tách giữa khu nhà ở xã hội và khu căn hộ thương mại, đồng thời cho cư dân tiếp xúc với thiên nhiên ở nhiều thời điểm trong ngày.

Mặt đứng góp phần điều tiết cảm nhận vi khí hậu

Hệ ban công, ô cửa, các khoảng âm và mảng đặc được sắp xếp theo nhịp, tạo chiều sâu cho mặt đứng. Về mặt kiến trúc, các lớp này hỗ trợ che nắng cục bộ, tạo bóng đổ và giảm cảm giác phẳng của khối nhà cao tầng. Hiệu quả năng lượng cụ thể cần được kiểm chứng bằng mô phỏng ở bước thiết kế kỹ thuật; bài viết không gán cho công trình các chứng chỉ hoặc công nghệ chưa được hồ sơ xác nhận.

Không gian xanh gắn với đời sống cộng đồng

Ở tầng thấp, cây xanh đi cùng sân chơi, tuyến đi bộ và các điểm dừng. Đây là phần thiết yếu của chất lượng cư trú: trẻ em có chỗ vận động; người cao tuổi có nơi nghỉ; các gia đình có không gian gặp gỡ gần nhà. Khi cảnh quan được sử dụng thường xuyên, nó trở thành hạ tầng xã hội chứ không chỉ là lớp trang trí cho phối cảnh.

Các khối tháp được phân đoạn bằng nhịp đứng và mảng xanh. Nguồn: IBSTAC Architects & Planners.

Trục 3 – Văn hoá: một nhận diện chung, không tạo phân tầng bằng hình thức

Hồ sơ ý tưởng lấy cảm hứng từ thiên nhiên, âm nhạc truyền thống và sức sống của vùng đất xứ Lạng. Văn hoá trong dự án còn được thể hiện ở cách ba khối cùng sử dụng một hệ ngôn ngữ kiến trúc, không tạo cảm giác khối thương mại “cao cấp” còn khối nhà ở xã hội bị giản lược. Sự khác biệt sản phẩm nằm ở công năng sử dụng và vận hành, không trở thành ranh giới hình thức giữa hai cộng đồng cư dân.

Nhịp điệu mặt đứng tạo nhận diện

Các đường thẳng đứng được lặp lại với mật độ khác nhau, gợi liên tưởng đến phím đàn và tiết tấu âm nhạc. Trên nền cấu trúc mô-đun của từng loại căn hộ, khoảng âm, ban công và dải màu được bố trí có kiểm soát để tạo tiết nhịp chung. Nhờ vậy, toàn tổ hợp có nhận diện từ xa nhưng không phụ thuộc vào chi tiết trang trí cầu kỳ, khó bảo trì.

Màu sắc kết nối công trình với cảnh quan

Bảng màu trắng, xám đậm và nâu cam tạo tương phản vừa đủ. Sắc nâu cam ấm gợi ánh chiều trên địa hình đồi núi; các mảng trung tính giữ cho tổng thể gọn và bền màu về thị giác. Màu sắc ở đây làm nhiệm vụ phân đoạn tỷ lệ khối tháp, đồng thời nối ý tưởng văn hoá với cảm nhận cảnh quan địa phương.

Bản sắc không làm giảm tính hiện đại

Một công trình có bản sắc không nhất thiết phải mang hình thức hoài cổ. Tổ hợp nhà ở Lạng Sơn sử dụng ngôn ngữ cao tầng đương đại, kết cấu rõ, mặt đứng có trật tự; yếu tố văn hoá nằm trong nguyên tắc tạo hình và cách kiến trúc duy trì phẩm giá chung cho hai phân khúc. Đây là hướng tiếp cận phù hợp với một dự án cần thi công hợp lý, vận hành lâu dài và vẫn có hình ảnh riêng.

Nhịp đứng tạo chiều sâu và nhận diện cho mặt đứng. Nguồn: IBSTAC Architects & Planners.

Ba trục không tách rời: một quyết định cần tạo nhiều giá trị

Điểm mạnh của phương án nằm ở sự giao nhau giữa ba trục. Nhịp mô-đun giúp chuẩn hoá thi công, đồng thời tạo nền cho ngôn ngữ âm nhạc trên mặt đứng. Khoảng lùi và khối đế tổ chức giao thông, đồng thời tạo không gian cho cây xanh và hoạt động cộng đồng. Màu sắc và chiều sâu mặt đứng xây dựng bản sắc, đồng thời góp phần tạo bóng đổ cho công trình.

Cách làm này phù hợp với yêu cầu thực tế của tổ hợp nhiều phân khúc: mỗi mét vuông và mỗi cấu kiện cần giải quyết nhiều mục tiêu. Thiết kế tốt không phải bổ sung thật nhiều hạng mục, mà là khiến một giải pháp đồng thời phục vụ công năng, môi trường, thẩm mỹ và khả năng bảo trì.

Tầng đế là lớp chuyển tiếp giữa đường phố, tiện ích và sảnh căn hộ. Nguồn: IBSTAC Architects & Planners.

Góc nhìn của KTS Trịnh Anh Tuấn: khác công năng, cùng đóng góp vào chất lượng đô thị

KTS Trịnh Anh Tuấn – Nhà sáng lập IBSTAC Architects & Planners.

Theo cách tiếp cận của KTS Trịnh Anh Tuấn, nhà ở xã hội không nên tồn tại như phần công trình bị tách khỏi giá trị đô thị. Khi được quy hoạch cùng căn hộ thương mại ngay từ đầu, hai loại hình có thể khác nhau về công năng sản phẩm nhưng vẫn cùng đóng góp vào một môi trường cư trú có chất lượng.

Với tổ hợp nhà ở Lạng Sơn, bài toán thiết kế cần giải quyết đồng thời khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm cư dân có nhu cầu thực; hiệu quả đầu tư và khả năng vận hành của sản phẩm thương mại; cùng chất lượng cảnh quan, kiến trúc và cộng đồng của toàn dự án. Dấu ấn chuyên môn nằm ở khả năng cân bằng các yêu cầu này bằng một hệ tiêu chí rõ ràng, thay vì để mỗi phân khúc phát triển như một “ốc đảo” riêng.

Tổ hợp nhà ở Lạng Sơn gợi mở điều gì cho thiết kế chung cư cao tầng?

Từ phương án này có thể rút ra ba nguyên tắc có giá trị rộng hơn cho thiết kế chung cư cao tầng kết hợp nhiều phân khúc:

• Thông minh bắt đầu từ việc tổ chức rõ từng công năng sản phẩm và các quan hệ có thể phối hợp ở cấp toàn khu; công nghệ chỉ phát huy hiệu quả khi nền tảng kiến trúc đã hợp lý.
• Xanh phải là mạng lưới cảnh quan có thể tiếp cận và sử dụng, tạo liên kết không gian nhưng vẫn tôn trọng yêu cầu vận hành của từng phân khúc.
• Văn hoá nên được chuyển hoá thành ngôn ngữ kiến trúc chung và phẩm giá không gian, tránh dùng hình thức để phân tầng cộng đồng hoặc gắn biểu tượng một cách khiên cưỡng.

Ba nguyên tắc này giúp dự án vượt khỏi cách nhìn “ba tòa nhà đặt cạnh nhau”. Khi được thiết kế như một môi trường sống có liên kết, tổ hợp có thể tạo ra giá trị đô thị lâu dài: sử dụng hiệu quả quỹ đất, mở rộng lựa chọn nhà ở, hình thành cộng đồng cư dân và đóng góp một hình ảnh kiến trúc phù hợp với địa phương.

Câu hỏi thường gặp về tổ hợp nhà ở xã hội và căn hộ thương mại Lạng Sơn

Dự án có hoàn toàn là nhà ở xã hội không?

Không. Tổ hợp gồm hai khối nhà ở xã hội và một khối căn hộ thương mại, được tổ chức trong cùng tổng thể quy hoạch, cảnh quan và ngôn ngữ kiến trúc.

Quy mô của hai loại hình nhà ở như thế nào?

Theo hồ sơ phương án, hai khối nhà ở xã hội cao 23 tầng nổi với khoảng 652 căn hộ; khối căn hộ thương mại cao 26 tầng nổi, có hai tầng hầm và khoảng 288 căn hộ. Toàn tổ hợp dự kiến khoảng 940 căn hộ.

Vì sao nên phối hợp nhà ở xã hội với căn hộ thương mại?

Việc tính toán hai loại hình trong cùng một tổng thể giúp sử dụng đất hiệu quả hơn, tổ chức hạ tầng và cảnh quan có liên kết, bổ sung hoạt động thương mại – dịch vụ ở tầng thấp và tạo môi trường cư trú đa dạng. Điều này không đồng nghĩa mọi tiện ích hoặc tiêu chuẩn vận hành đều dùng chung.

“Thông minh” có đồng nghĩa với sử dụng nhiều công nghệ không?

Không. Trong bài viết này, thông minh trước hết là tổ chức hợp lý hai công năng sản phẩm, mặt bằng, giao thông, tầng đế, bãi đỗ xe và các chỉ tiêu sử dụng. Công nghệ là lớp có thể tích hợp sau, không thay thế được nền tảng kiến trúc.

Giải pháp xanh nổi bật của dự án là gì?

Hồ sơ phương án bố trí khoảng 1.519 m² cây xanh cho toàn khu nghiên cứu, tương đương 20% diện tích khu đất. Cảnh quan được tổ chức như mạng lưới kết nối ba khối qua khoảng lùi, sân chơi, tuyến đi bộ, mặt đứng và các không gian trên cao.

Yếu tố văn hoá xứ Lạng được thể hiện như thế nào?

Tinh thần văn hoá được chuyển hoá qua nhịp điệu âm nhạc, hệ đường đứng, khoảng ngắt, sắc nâu cam ấm và mối liên hệ với bối cảnh đồi núi. Ba khối cùng dùng một ngôn ngữ kiến trúc để tránh phân tầng cộng đồng bằng hình thức.

Hai loại hình nhà ở dùng chung và khác nhau ở những yếu tố nào?

Hai phân khúc cùng nằm trong cấu trúc quy hoạch, cảnh quan và nhận diện kiến trúc chung. Mặt bằng căn hộ, lõi giao thông, bãi đỗ xe, không gian cộng đồng, dịch vụ và tiêu chuẩn vận hành được xác định riêng theo nhu cầu của từng loại hình.

Vai trò của IBSTAC và kiến trúc sư Trịnh Anh Tuấn trong cách tiếp cận dự án là gì?

IBSTAC và KTS Trịnh Anh Tuấn tiếp cận dự án bằng việc cân bằng khả năng tiếp cận nhà ở, hiệu quả đầu tư, chất lượng vận hành, cảnh quan và bản sắc địa phương. Mục tiêu là để hai loại hình khác công năng nhưng cùng đóng góp vào chất lượng chung của môi trường cư trú.

Kết luận

Tổ hợp nhà ở kết hợp nhà ở xã hội và căn hộ thương mại Lạng Sơn cho thấy hai phân khúc có thể được phát triển trong cùng một hệ thiết kế mà không bị đồng nhất. Thông minh tạo nên cấu trúc vận hành rõ ràng cho từng sản phẩm và toàn khu. Xanh tạo nền sinh hoạt chung. Văn hoá tạo nhận diện thống nhất và hạn chế sự phân tầng bằng hình thức kiến trúc.

Với KTS Trịnh Anh Tuấn và IBSTAC Architects & Planners, đây là hướng tiếp cận thực tế đối với nhà ở cao tầng đa phân khúc: lấy người sử dụng làm trung tâm, dùng kỹ thuật để kiểm soát chất lượng và để kiến trúc trả lời đúng bối cảnh. Tổ hợp nhà ở Lạng Sơn vì thế không chỉ giải bài toán số lượng căn hộ, mà còn gợi mở một mô hình phối hợp nhà ở xã hội và căn hộ thương mại có khả năng tạo giá trị đô thị dài hạn.