Tăng chiều cao nhìn thấy ngay trên phối cảnh; chi phí và rủi ro phần ngầm thường chỉ bộc lộ đầy đủ khi thiết kế đã đi quá xa.
Việc tăng chiều cao công trình được nhận diện rõ ngay từ giai đoạn nghiên cứu hình khối và chỉ tiêu quy hoạch. Ngược lại, chi phí và rủi ro của phần ngầm chỉ bộc lộ đầy đủ khi phương án địa kỹ thuật, kết cấu, chống thấm, thoát nước và tổ chức thi công được triển khai chi tiết.
Đối với một chung cư 35 tầng tại Cần Thơ hoặc các đô thị sông nước thuộc Đồng bằng sông Cửu Long, phương án ba tầng hầm không thể được xem như hệ quả mặc nhiên của việc tăng số căn hộ. Quyết định này phải được kiểm tra đồng thời theo hệ số sử dụng đất, nhu cầu đỗ xe, điều kiện địa chất thủy văn, ổn định hố đào, lực đẩy nổi, khả năng chống ngập, tiến độ và chi phí vòng đời.
Ba tầng hầm chỉ tạo ra giá trị khi phần diện tích mặt đất được giải phóng, số chỗ đỗ xe hữu dụng và hiệu quả khai thác lớn hơn tổng chi phí đầu tư, tài chính, vận hành và dự phòng rủi ro của phần ngầm.
Bài viết phân tích các nguyên tắc chuyên môn. Nội dung không nhằm nhận xét một dự án cụ thể đang thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch hoặc chuẩn bị đầu tư.
Không có quan hệ cơ học giữa 35 tầng và ba tầng hầm
Số tầng nổi phản ánh cường độ sử dụng đất, quy mô dân số và định hướng phát triển sản phẩm. Số tầng hầm được xác định từ một nhóm dữ liệu khác, gồm nhu cầu đỗ xe, diện tích kỹ thuật, giá trị quỹ đất mặt đất, địa chất, mực nước ngầm, điều kiện thoát nước và khả năng đầu tư.
Một công trình cao 35 tầng có thể cần một, hai hoặc ba tầng hầm tùy theo vị trí, cơ cấu căn hộ, chức năng thương mại, kết nối giao thông công cộng và mô hình khai thác. Vì vậy, không nên bổ sung tầng hầm sau khi số căn hộ và hình khối phía trên đã gần hoàn tất.
Đối với thiết kế tầng hầm chung cư Cần Thơ, yêu cầu quan trọng là lập đồng thời các phương án phần nổi và phần ngầm. Mỗi phương án phải được kiểm tra bằng cùng một bộ chỉ số về vốn đầu tư, tiến độ, số chỗ đỗ hữu dụng, diện tích cảnh quan, chi phí vận hành và mức độ rủi ro.
FAR cao có thực sự tạo ra giá trị tương xứng?
Hệ số sử dụng đất, thường được gọi là FAR, cho biết tổng diện tích sàn được phép phát triển trên diện tích khu đất. FAR cao có thể cải thiện hiệu quả khai thác đất, nhưng đồng thời làm tăng dân số, lưu lượng giao thông, nhu cầu đỗ xe và công suất hạ tầng kỹ thuật.
Ba tầng hầm có thể giải phóng mặt đất cho cảnh quan, giao thông nội bộ, thương mại hoặc không gian công cộng. Giá trị này cần được lượng hóa. Phần diện tích mặt đất tăng thêm phải được so sánh với chi phí tường vây, đào đất, hạ nước ngầm, chống nổi, chống thấm, thiết bị kỹ thuật và phần lãi vay phát sinh do tiến độ kéo dài.
Tại thời điểm bài viết được cập nhật, QCVN 01:2021/BXD vẫn là cơ sở quy hoạch hiện hành. QCVN 01:2026/BXD đã được ban hành và sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2027. Dự án có tiến độ chuẩn bị kéo dài cần kiểm tra quy chuẩn áp dụng tại từng mốc pháp lý, thay vì chỉ dựa trên bộ chỉ tiêu sử dụng ở thời điểm đề xuất ban đầu.
Nhu cầu đỗ xe phải được xác định trước khi chốt số tầng hầm
Câu hỏi chuyên môn không dừng ở việc tổng diện tích hầm có đáp ứng chỉ tiêu đỗ xe hay không. Chỉ số cần theo dõi là số chỗ đỗ hữu dụng và chi phí đầu tư trên mỗi chỗ đỗ.
Diện tích hầm còn phải dành cho ram dốc, đường xe chạy, bán kính quay, lõi thang, lối thoát nạn, phòng kỹ thuật, bể nước, hố bơm, khu vực thông gió, hút khói và các không gian phục vụ vận hành. Khi xuống sâu thêm một tầng, tỷ lệ diện tích thực sự dùng để đỗ xe không tăng tương ứng với tổng diện tích xây dựng.
Mô hình nhu cầu đỗ xe cần xem xét:
- Số căn hộ và cơ cấu diện tích căn.
- Tỷ lệ sở hữu ô tô, xe máy và xe điện theo nhóm khách hàng.
- Nhu cầu của khối thương mại, dịch vụ và khách vãng lai.
- Chênh lệch giờ cao điểm giữa các chức năng để xem xét dùng chung chỗ đỗ.
- Khả năng tiếp cận giao thông công cộng.
- Phương án khối đế, bãi xe nổi hoặc công trình đỗ xe độc lập.
Từ ngày 15/12/2026, Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD có hiệu lực và bổ sung các yêu cầu đối với khu vực để xe điện, sạc xe điện và đổi pin trong nhà chung cư. Những yêu cầu này sẽ tác động đến phân khu, hệ thống kỹ thuật, an toàn cháy và diện tích hữu dụng của tầng hầm. Các dự án triển khai trong giai đoạn tới cần đưa nội dung này vào tính toán từ đầu.
Nước ngầm là tải trọng thường trực của phần ngầm
Tại các đô thị sông nước, nước ngầm không chỉ là vấn đề chống thấm. Áp lực thủy tĩnh tác động liên tục lên tường và bản đáy tầng hầm. Khi độ sâu hầm tăng, chênh lệch cột nước và lực đẩy nổi cũng tăng theo.
Mực nước ngầm thiết kế không nên lấy duy nhất từ một đợt khảo sát. Hồ sơ cần xem xét biến động mùa, mưa lớn, ảnh hưởng của sông và kênh, khả năng bổ cập nước, điều kiện ngập đô thị và các thay đổi có thể xuất hiện trong suốt vòng đời công trình.
Đồng bằng sông Cửu Long đang đối mặt với suy giảm áp lực nước ngầm và lún đất do khai thác nước dưới đất. Các nghiên cứu gần đây tiếp tục xác định suy giảm mực nước, nén chặt trầm tích và tải trọng hạ tầng là những yếu tố quan trọng của lún đất trong khu vực. Điều này không thay thế khảo sát địa chất tại dự án, nhưng cho thấy phương án phần ngầm phải được đặt trong bối cảnh thủy địa chất rộng hơn.
Kiểm tra chống nổi cần thực hiện ít nhất cho ba trạng thái: thi công khi tải trọng thân tháp chưa hình thành đầy đủ, vận hành bình thường và tình huống hệ thống bơm hoặc tiêu thoát bị gián đoạn.
Hạ nước ngầm có thể làm giảm ổn định bên ngoài ranh giới hố đào
Hố đào sâu thường cần hạ mực nước ngầm để bảo đảm thi công và ổn định đáy. Tuy nhiên, hút nước có thể làm thay đổi áp lực nước lỗ rỗng, gây lún nền và ảnh hưởng công trình lân cận, đường giao thông hoặc mạng kỹ thuật hiện hữu.
Các nghiên cứu địa kỹ thuật về hố đào sâu trong nền đất mềm cho thấy quá trình hạ nước ngầm có thể gây lún trên phạm vi rộng. Một phần biến dạng không phục hồi sau khi dừng bơm. Tường cắt nước, quy trình bơm theo nhu cầu và hệ thống quan trắc có vai trò quan trọng trong việc kiểm soát tác động.
Hồ sơ khả thi cần phân biệt rõ ba nhiệm vụ: ngăn nước xâm nhập vào hầm, kiểm soát nước trong thời gian đào và hạn chế ảnh hưởng của việc hạ nước ngầm đối với khu vực xung quanh. Ba nhiệm vụ có liên quan nhưng không thể thay thế nhau.
Chống thấm tầng hầm phải được thiết kế như một hệ thống
Chống thấm không phải là một lớp vật liệu bổ sung sau khi hoàn thành kết cấu. Đây là hệ thống gồm bê tông, mạch ngừng, khe co giãn, vị trí xuyên ống, liên kết đáy – tường, màng hoặc phụ gia, hố gom và phương án kiểm tra sửa chữa.
Khi số tầng hầm tăng, diện tích tiếp xúc với đất và nước tăng. Tổng chiều dài mạch nối, số vị trí xuyên kết cấu và số chi tiết khó tiếp cận cũng tăng. Rủi ro vì vậy tăng theo độ phức tạp của hệ thống, không chỉ theo số tầng.
Nhiệm vụ thiết kế cần trả lời rõ: nếu xuất hiện rò rỉ sau khi công trình vận hành, vị trí sự cố có thể được khoanh vùng và sửa chữa mà không phải dừng toàn bộ tầng hầm hay không?
Ram dốc là điểm nhạy cảm nhất đối với ngập tầng hầm
Trong đô thị sông nước, nước có thể đi vào tầng hầm qua ram dốc, cầu thang ngoài trời, cửa kỹ thuật, miệng thông gió, hố ga hoặc điểm nối với hệ thống thoát nước đô thị. Ram dốc thường là tuyến xâm nhập trực tiếp và có lưu lượng lớn nhất.
Cao độ đỉnh ram phải được kiểm chứng theo cao độ đường, mực ngập thiết kế, khả năng thoát nước của khu vực và mức bảo vệ mà dự án lựa chọn. Không nên áp dụng một cao độ chắn nước cố định cho mọi khu đất.
Các hạng mục cần được phối hợp gồm rãnh chắn nước trước và sau ram, bể gom, bơm chính, bơm dự phòng, nguồn điện dự phòng, van chống chảy ngược, cảm biến mực nước, cảnh báo và phương án đóng ram khi xảy ra mưa lớn hoặc triều cường.
Phương án thoát người cũng phải được kiểm tra cho tình huống ram dốc không còn sử dụng được. Hệ thống kỹ thuật đặt tại tầng hầm cần được bố trí theo cao độ và phân khu để hạn chế thiệt hại dây chuyền khi nước xâm nhập.
PCCC, thông gió và xe điện làm thay đổi hiệu suất tầng hầm
Tầng hầm chung cư phải được kiểm tra theo QCVN 06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023 về an toàn cháy, cùng các quy định có liên quan của QCVN 04 về nhà chung cư. Khi bố trí khu vực xe điện, hệ thống báo cháy, chữa cháy, thông gió, hút khói, giám sát và phân khu cần được tích hợp vào phương án mặt bằng và cơ điện.
Các yêu cầu này làm tăng diện tích phòng kỹ thuật, tuyến ống, không gian thiết bị và nhu cầu điện dự phòng. Nếu chỉ tính diện tích đỗ xe theo sơ đồ sơ bộ, hiệu suất tầng hầm sẽ bị đánh giá cao hơn thực tế.
Ba tầng hầm có thể làm thay đổi phân kỳ và dòng tiền dự án
Phần ngầm thường nằm trên đường găng của tiến độ. Trước khi thân tháp có thể phát triển ổn định, dự án phải hoàn thành tường vây, cọc, hệ chống, đào đất, hạ nước ngầm, bản đáy chống nổi, chống thấm và hệ thống kỹ thuật chính.
Đào sâu thêm một tầng có thể kéo dài thời gian trước khi dự án tạo ra khối lượng xây dựng có thể nghiệm thu hoặc hỗ trợ bán hàng. Chi phí lãi vay trong thời gian thi công phải được tính như một phần của chi phí tầng hầm, thay vì chỉ ghi nhận trong chi phí tài chính chung.
Nếu dự án phân kỳ theo nhiều khối tháp, phần hầm liên thông có thể làm mất tính độc lập của từng giai đoạn. Cần xem xét ranh giới thi công, vận hành tạm, thoát nước, an toàn cháy và khả năng bàn giao từng phần.
Chi phí vòng đời thường lớn hơn phần nhìn thấy trong tổng mức đầu tư
Ngoài chi phí xây dựng, tầng hầm tạo ra nghĩa vụ vận hành kéo dài suốt vòng đời công trình: điện cho thông gió và hút khói, bơm nước, chiếu sáng, bảo trì thiết bị, xử lý rò rỉ, sửa chữa khe, kiểm soát ăn mòn và thay thế cảm biến.
Tại khu vực có rủi ro ngập, cần tính thêm chi phí kiểm tra định kỳ, diễn tập vận hành, duy trì cửa chắn nước, nguồn điện dự phòng và thiệt hại do gián đoạn sử dụng nếu tầng hầm bị ngập.
So sánh phương án một, hai và ba tầng hầm nên sử dụng giá trị hiện tại của toàn bộ chi phí vòng đời. Phương án có vốn đầu tư ban đầu cao hơn vẫn có thể hợp lý nếu tạo ra giá trị đất và doanh thu lớn hơn. Ngược lại, tầng hầm thứ ba không nên được chấp thuận nếu chỉ giải quyết phần thiếu của chỉ tiêu đỗ xe mà không tạo ra giá trị tương xứng.
BIM cần được sử dụng ngay từ giai đoạn nghiên cứu khả thi
BIM có giá trị lớn đối với phần ngầm vì mật độ phối hợp giữa kết cấu, cơ điện, PCCC, thoát nước, giao thông và thiết bị thường cao hơn phần thân. Mô hình cần được sử dụng để kiểm tra chỗ đỗ hữu dụng, bán kính quay, cao độ dốc, xung đột hệ thống, khối lượng bê tông và tiến độ thi công.
Khi so sánh nhiều phương án tầng hầm, mô hình dữ liệu cho phép cập nhật đồng thời khối lượng, chi phí, tiến độ, công suất kỹ thuật và diện tích vận hành. Đây là cơ sở để chủ đầu tư đưa ra quyết định trước khi hồ sơ đã đi quá sâu.
Kinh nghiệm IBSTAC từ Landmark và AIC Diamond
Landmark Complex gồm một tháp 61 tầng và hai tháp 46 tầng trên khu đất 24.787 m². Dự án phù hợp để minh họa kinh nghiệm IBSTAC trong tổ chức tổ hợp cao tầng, giao thông đứng và các chức năng hỗn hợp. Nguồn công khai hiện không nêu số tầng hầm, vì vậy Landmark không được sử dụng làm bằng chứng trực tiếp cho giải pháp phần ngầm.
AIC Diamond Tower có quy mô 30 tầng nổi, bốn tầng hầm, tổng diện tích sàn 57.850 m² trên khu đất 4.102 m². Đây là proof point trực tiếp hơn về công trình cao tầng có phần ngầm sâu, diện tích đất hạn chế và yêu cầu phối hợp kỹ thuật lớn.
Kinh nghiệm từ các dự án này cho thấy quyết định về chiều cao và quyết định về số tầng hầm cần được kiểm chứng bằng hai nhóm mô hình khác nhau, nhưng phải phối hợp ngay từ giai đoạn đầu. Không nên suy diễn rằng điều kiện địa chất của các dự án tại Hà Nội tương đương với Cần Thơ hoặc các tỉnh miền Tây.
Bộ chỉ tiêu cần kiểm chứng trước khi quyết định tầng hầm thứ ba
| Nhóm kiểm tra | Nội dung cần xác lập |
|---|---|
| Quy hoạch | FAR, mật độ, dân số, diện tích mặt đất được giải phóng và giá trị khai thác bổ sung. |
| Đỗ xe | Nhu cầu theo từng chức năng, số chỗ hữu dụng, diện tích trên mỗi chỗ và chi phí trên mỗi chỗ. |
| Địa chất | Mặt cắt địa tầng, chỉ tiêu cơ lý, khả năng lún, ổn định đáy và giải pháp móng. |
| Thủy văn | Mực nước ngầm theo mùa, ảnh hưởng sông – kênh, áp lực nước và kịch bản ngập. |
| Hố đào | Tường vây, hệ chống, phương pháp đào, chuyển vị và ảnh hưởng công trình lân cận. |
| Chống nổi | Trạng thái thi công, vận hành và sự cố mất bơm hoặc mất điện. |
| Chống thấm | Mạch ngừng, khe, vị trí xuyên, phân vùng và khả năng sửa chữa. |
| Ram dốc | Cao độ đường, mực ngập, rãnh thu, bơm, cửa chắn và lối thoát thay thế. |
| PCCC – xe điện | Phân khu, báo cháy, chữa cháy, thông gió, hút khói, giám sát và nguồn điện. |
| Tiến độ | Thời gian bổ sung, đường găng, phân kỳ, khả năng bàn giao từng phần. |
| Vòng đời | Điện năng, bảo trì, rò rỉ, bơm, thiết bị và rủi ro gián đoạn khai thác. |
Câu hỏi thường gặp
Chung cư 35 tầng có bắt buộc phải bố trí ba tầng hầm không?
Không. Số tầng hầm phụ thuộc nhu cầu đỗ xe, chức năng, quỹ đất, địa chất, nước ngầm, tiến độ và mô hình vận hành. Không có công thức cố định giữa số tầng nổi và số tầng hầm.
Tại sao thiết kế tầng hầm chung cư Cần Thơ cần chú ý đặc biệt đến nước ngầm?
Cần Thơ thuộc vùng đô thị sông nước, có nền đất yếu và chịu ảnh hưởng của mưa, sông, kênh và ngập đô thị. Tuy nhiên, mọi kết luận phải dựa trên khảo sát địa chất thủy văn tại đúng vị trí dự án.
Tầng hầm thứ ba có giúp giảm giá căn hộ không?
Không nhất thiết. Tầng hầm có thể giải phóng quỹ đất và tăng số chỗ đỗ, nhưng chi phí xây dựng, lãi vay và vận hành được phân bổ vào tổng mức đầu tư. Cần so sánh giá trị tạo ra với tổng chi phí vòng đời.
Chống thấm có đủ để xử lý rủi ro nước ngầm không?
Không. Ngoài chống thấm, dự án phải kiểm tra chống nổi, ổn định hố đào, hạ nước ngầm, lún lân cận, thoát nước và khả năng sửa chữa khi công trình vận hành.
BIM có vai trò gì trong phương án tầng hầm?
BIM hỗ trợ kiểm tra giao thông xe, chỗ đỗ hữu dụng, cao độ, xung đột kết cấu – MEP – PCCC, khối lượng và tiến độ. Giá trị lớn nhất xuất hiện khi BIM được dùng từ giai đoạn so sánh phương án.
Kết luận
Đối với chung cư 35 tầng tại Cần Thơ hoặc các đô thị sông nước, ba tầng hầm có thể là phương án hợp lý nếu tạo ra đủ giá trị về quỹ đất, đỗ xe, vận hành và doanh thu. Tuy nhiên, phương án này làm tăng đáng kể yêu cầu địa kỹ thuật, chống nổi, chống thấm, chống ngập, PCCC, tiến độ và chi phí vòng đời.
Quyết định số tầng hầm phải được đưa ra trong giai đoạn nghiên cứu khả thi, khi chủ đầu tư vẫn còn khả năng điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, giao thông, khối đế, cảnh quan và phân kỳ. Khi thiết kế phần nổi đã đi quá xa, tầng hầm thường trở thành nơi tiếp nhận phần chi phí và rủi ro chưa được xử lý ở phía trên.
Tối ưu quỹ đất không đồng nghĩa đào sâu nhất có thể. Phương án tốt là phương án tạo ra giá trị sử dụng đất cao nhất trong giới hạn rủi ro kỹ thuật, tài chính và vận hành có thể kiểm soát.
IBSTAC Architects & Planners – Design for Better Life.
Nguồn tham khảo
- Bộ Xây dựng, Thông tư 31/2026/TT-BXD ban hành Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD, hiệu lực từ 15/12/2026.
- Bộ Xây dựng, QCVN 06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023 về an toàn cháy cho nhà và công trình.
- Bộ Xây dựng, QCVN 07:2023/BXD về hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật.
- Bộ Xây dựng, Thông tư 46/2026/TT-BXD ban hành QCVN 01:2026/BXD, hiệu lực từ 01/01/2027.
- Wageningen University & Research, Groundwater resource challenges and abstraction-induced land subsidence in the Vietnamese Mekong Delta, 2024.
- ASCE, Dewatering-Induced Building Settlement around a Deep Excavation in Soft Deposit, 2019.
- Underground Space, Mechanism of two-side effect of dewatering in deep excavation, 2026.
- IBSTAC, Tổ hợp 5 sao Landmark – dữ liệu quy mô công khai.
- IBSTAC, AIC Diamond Tower – dữ liệu 30 tầng nổi, 4 tầng hầm, tổng sàn 57.850 m².
