Một khu đô thị có căn hộ thương mại và nhà ở xã hội cần một hệ sinh thái chung, nhưng bên trong phải có hai cấu hình sản phẩm khác nhau.
Góc nhìn chuyên môn từ phía IBSTAC
Đáp án là một hệ sinh thái đô thị với hai kiến trúc sản phẩm.
Hệ thống đường giao thông, cây xanh, trường học, hạ tầng kỹ thuật, thương mại, dữ liệu BIM và không gian công cộng nên được thiết kế như một hệ thống thống nhất phục vụ toàn khu — bất kể phân khúc giá bán.
Giải pháp không phải là đồng nhất hai sản phẩm. Giải pháp cũng không phải chia cư dân thành hai thế giới tách biệt.
Nguyên tắc phù hợp là: chung nền tảng đô thị, khác cấu hình sản phẩm.
Giá bán khác nhau không có nghĩa cư dân phải sống trong hai thế giới tách biệt
Một khu đô thị mới thường đồng thời phải giải quyết hai mục tiêu.
Mục tiêu thứ nhất là tạo sản phẩm thương mại có khả năng tạo doanh thu, thu hút vốn và định vị dự án.
Mục tiêu thứ hai là đáp ứng yêu cầu về nhà ở xã hội, khả năng tiếp cận nhà ở và trách nhiệm phát triển đô thị theo quy định pháp luật về Luật Nhà ở Việt Nam.
Trong nhiều dự án, hai mục tiêu này bị xử lý như hai bài toán độc lập. Căn hộ thương mại nằm ở khu vực có cảnh quan tốt, tiện ích đầy đủ và phí quản lý cao. Nhà ở xã hội nằm ở khu vực còn lại — ít cây xanh hơn, ít tiện ích hơn và thường được đầu tư sau.
Cách tổ chức đó có thể tạo ra hai sản phẩm. Nhưng nó khó tạo ra một khu đô thị bền vững.
Số liệu Long Hưng Land đặt ra một câu hỏi chiến lược
2.198 căn hộ thương mại và 2.145 căn nhà ở xã hội trong cùng một khu đô thị.
Thông tin công khai về Khu đô thị mới Long Hưng Land – Văn Giang – Khu B cho thấy dự án gần 46 ha, dự kiến có khoảng 2.198 căn hộ thương mại và khoảng 2.145 căn nhà ở xã hội.
Số lượng căn hộ thương mại và nhà ở xã hội gần tương đương đặt ra một vấn đề quan trọng: đây là hai dự án nhà ở đặt cạnh nhau, hay là một khu đô thị có nhà ở xã hội và căn hộ thương mại được tích hợp trong một hệ sinh thái duy nhất?
Nếu được xem là hai dự án độc lập, chủ đầu tư có thể phải lặp lại nhiều hạng mục hạ tầng, chia nhỏ cảnh quan và làm giảm hiệu quả sử dụng đất.
Nếu bị đồng nhất thành một sản phẩm, dự án lại khó kiểm soát giá thành, tiêu chuẩn bàn giao, vận hành và định vị thị trường.
Sáu lớp cần dùng chung trong khu đô thị có nhà ở xã hội và căn hộ thương mại
1. Hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
Đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy, thu gom rác và hệ thống hạ tầng kỹ thuật nên được thiết kế theo quy mô toàn khu, không theo từng phân khúc.
Việc tách riêng toàn bộ hệ thống cho từng phân khúc có thể làm tăng: chi phí đầu tư ban đầu, diện tích đất dành cho công trình kỹ thuật, khối lượng vận hành và bảo trì, nguy cơ thiếu đồng bộ khi phân kỳ, và xung đột giữa các mạng lưới hạ tầng.
Trường học, y tế, nhà văn hóa, công viên và thể thao cũng cần được xác định theo quy mô dân số toàn khu. Đây là hạ tầng xã hội phục vụ cộng đồng, không phân biệt phân khúc nhà ở.
2. Cảnh quan và không gian công cộng
Cảnh quan là thành phần dễ bị chia cắt nhất khi dự án có nhiều phân khúc.
Giải pháp phù hợp hơn là xây dựng một mạng lưới xanh – mặt nước – không gian công cộng liên tục, gồm: công viên cấp khu đô thị, quảng trường và sân sinh hoạt cộng đồng, đường đi bộ và xe đạp, tuyến cây xanh kết nối các nhóm ở, hệ thống thoát nước bền vững, sân chơi và không gian thể thao đa thế hệ.
Bên trong từng nhóm nhà ở vẫn có thể tồn tại cảnh quan bán riêng hoặc tiện ích riêng. Nhưng hệ thống cảnh quan công cộng phải là tài sản của toàn khu đô thị.
3. Giao thông và khả năng tiếp cận
Hai phân khúc có thể cần sảnh đón, bãi đỗ xe, kiểm soát an ninh và tiêu chuẩn dịch vụ khác nhau. Nhưng chúng vẫn phải nằm trong cùng một mạng lưới giao thông đô thị.
Các hạng mục nên dùng chung gồm: trục giao thông đối ngoại, mạng đường chính và đường phân khu, hạ tầng xe buýt và phương tiện công cộng, tuyến đi bộ và xe đạp, kết nối trường học, thương mại và công viên, hệ thống chỉ dẫn và ứng cứu khẩn cấp.
Mục tiêu là tách luồng khi cần thiết nhưng không cô lập khả năng tiếp cận đô thị.
4. Thương mại và dịch vụ hằng ngày
Một khu đô thị chỉ có thể duy trì hoạt động thương mại ổn định khi có đủ dân số và dòng người sử dụng thường xuyên.
Cư dân nhà ở xã hội tạo ra nhu cầu lớn đối với siêu thị, cửa hàng tiện lợi, dịch vụ ăn uống, nhà trẻ, y tế cơ bản, sửa chữa và dịch vụ thiết yếu. Cư dân căn hộ thương mại tạo thêm nhu cầu đối với các dịch vụ có giá trị cao hơn.
Sự kết hợp hai nhóm khách hàng giúp khu thương mại có biên độ sản phẩm rộng hơn và giảm phụ thuộc vào một phân khúc duy nhất.
5. Nền tảng BIM và dữ liệu dự án
Điều cần dùng chung là cấu trúc dữ liệu. Điều cần khác nhau là cấu hình sản phẩm.
Một khu đô thị có nhiều phân khúc không nên được vận hành bằng các mô hình dữ liệu tách rời. Dự án cần một hệ tọa độ, một môi trường dữ liệu chung và một bộ quy tắc phối hợp thống nhất cho quy hoạch, hạ tầng, kiến trúc, kỹ thuật, khối lượng và vận hành.
6. Phân kỳ đầu tư
Phân kỳ là công cụ tài chính và triển khai. Nhưng phân kỳ không nên trở thành cơ chế tạo ra bất bình đẳng về hạ tầng.
Phân kỳ phù hợp cần bảo đảm: (1) hạ tầng khung hoàn thành trước hoặc đồng thời với các nhóm nhà ở; (2) mỗi giai đoạn có đủ trường học, cây xanh, giao thông và dịch vụ thiết yếu; (3) sản phẩm thương mại và nhà ở xã hội được triển khai theo nhu cầu dân số; (4) hệ thống BIM và dữ liệu tài sản được cập nhật xuyên suốt; (5) thiết kế không gian công cộng không bị chia nhỏ bởi ranh giới đầu tư.
Những yếu tố cần giữ khác biệt giữa hai sản phẩm
Giá bán có thể khác nhau. Chất lượng đô thị cơ bản không nên bị chia đôi.
Module căn hộ
Nhà ở xã hội cần ưu tiên hiệu suất diện tích, mặt bằng dễ thi công, ít diện tích giao thông dư thừa, chiếu sáng và thông gió tự nhiên tốt, chi phí bảo trì thấp.
Căn hộ thương mại có thể mở rộng dải diện tích, không gian linh hoạt, logia, phòng đa năng, tiêu chuẩn hoàn thiện, lựa chọn customization và dịch vụ bổ sung.
Điều nên chuẩn hóa giữa hai phân khúc là lưới kết cấu, hệ trục kỹ thuật, nhóm module vệ sinh và các thành phần có khả năng lặp lại cao trong quá trình thi công và bảo trì.
Tiện ích bán riêng
Các tiện ích cấp đô thị nên dùng chung. Các tiện ích có chi phí vận hành cao có thể phân chia theo mô hình dịch vụ.
- Dùng chung: công viên, trường học, đường đi bộ, sân thể thao công cộng, nhà văn hóa và thương mại đường phố.
- Có thể phân khu hoặc thu phí riêng: bể bơi tiêu chuẩn cao, lounge, phòng gym chuyên biệt, dịch vụ lễ tân, khu làm việc và co-working cao cấp.
Ranh giới cần được thiết kế rõ nhưng không nên tạo hình ảnh cổng ngăn cách hai cộng đồng.
Thương hiệu và vận hành
Hai nhóm sản phẩm cần thông điệp và cơ chế vận hành riêng. Căn hộ thương mại có thể nhấn mạnh phong cách sống, dịch vụ và giá trị tài sản. Nhà ở xã hội cần nhấn mạnh khả năng tiếp cận, chất lượng sống và sự phù hợp với nhu cầu thực.
Tuy nhiên, cả hai phải cùng thuộc một câu chuyện đô thị chung. Tên phân khu có thể khác. Tiêu chuẩn bàn giao có thể khác. Nhưng cả hai đều là một phần của cùng một cộng đồng đô thị.
Ba kinh nghiệm từ các dự án của IBSTAC
IBSTAC Architects & Planners có kinh nghiệm tư vấn thiết kế trên cả hai loại hình: nhà ở xã hội và căn hộ thương mại quy mô lớn. Ba dự án sau đây minh họa cách tiếp cận hệ sinh thái trong thực tế.
Nhà ở xã hội Túc Duyên: Tối ưu nhưng không tối giản chất lượng sống
Dự án Nhà ở xã hội Túc Duyên có quy mô khoảng 630 căn hộ, cao 16 tầng và tổng diện tích sàn khoảng 59.450 m². Thiết kế tập trung vào tối ưu hóa mặt bằng, bảo đảm ánh sáng tự nhiên và thông gió cho tất cả căn hộ, đồng thời tạo ra không gian cộng đồng và lõi xanh có thể sử dụng hàng ngày.
Bài học là nhà ở xã hội cần được thiết kế bằng tư duy hệ thống: giảm diện tích không tạo giá trị, tăng diện tích sử dụng thực, kiểm soát chi phí vận hành, duy trì ánh sáng và thông gió, và tạo không gian gặp gỡ có thể sử dụng hằng ngày.
HH2 Gamuda: Sản phẩm thương mại cần gắn với hệ sinh thái lớn hơn tòa nhà
HH2 Gamuda gồm ba tháp 40 tầng, khoảng 2.605 căn hộ và tổng diện tích sàn gần 400.000 m². Công trình tích hợp thương mại, công viên cảnh quan và hệ thống kết nối đô thị ngay từ giai đoạn quy hoạch tổng mặt bằng.
Bài học của dự án thương mại quy mô lớn là giá trị không chỉ nằm trong căn hộ. Giá trị hình thành từ tầm nhìn và cảnh quan mặt nước, từ khả năng đi bộ đến tiện ích, từ chất lượng không gian công cộng và từ sự ổn định của cộng đồng xung quanh.
Quy hoạch Hồng Hà – Mậu A: Hệ sinh thái phải bắt đầu từ quy hoạch
Quy hoạch khu đô thị mới dọc đường Hồng Hà tại Mậu A có quy mô khoảng 12 ha. Đồ án khai thác vị trí ven sông và hướng tới một mô hình đô thị có cấu trúc giao thông rõ ràng, cảnh quan ven sông được tích hợp và phân khu chức năng linh hoạt.
Không thể tạo một hệ sinh thái bằng cách thiết kế xong từng tòa nhà rồi mới tìm cách kết nối chúng. Hệ sinh thái phải được xác lập ngay từ quy hoạch: cấu trúc giao thông, không gian mở, mạng lưới tiện ích, tuyến thương mại và ranh giới phân kỳ.
Khung quyết định dành cho nhà phát triển và quỹ đầu tư
Trước khi tách khu đô thị thành hai phân khúc, cần trả lời bảy câu hỏi:
- Những hạ tầng nào bắt buộc phải dùng chung để tối ưu vốn đầu tư?
- Những tiện ích nào là quyền tiếp cận đô thị và những tiện ích nào là dịch vụ bán thêm?
- Phân kỳ có bảo đảm hạ tầng xã hội đi cùng tốc độ hình thành dân số không?
- Module thiết kế nào có thể chuẩn hóa cho cả hai sản phẩm?
- Những yếu tố nào phải khác biệt để giữ định vị và khả năng chi trả?
- Mô hình BIM có quản lý được toàn khu hay chỉ từng tòa nhà?
- Cơ chế vận hành có tạo ra hai cộng đồng bị phân tầng hay không?
Nếu bảy câu hỏi này chỉ được xử lý sau khi phương án kiến trúc đã hoàn thành, chi phí điều chỉnh sẽ rất lớn.
Các chỉ số cần theo dõi
Đối với nhà phát triển và quỹ đầu tư, hiệu quả của mô hình không nên chỉ được đánh giá bằng giá bán trên mỗi mét vuông. Các chỉ số cần theo dõi bao gồm:
- Chi phí hạ tầng trên mỗi căn hộ.
- Tỷ lệ sử dụng tiện ích.
- Lưu lượng khách tại khu thương mại.
- Chi phí vận hành trên mỗi hộ.
- Tỷ lệ diện tích giao thông trên tổng diện tích sàn.
- Tỷ lệ căn hộ tiếp cận ánh sáng và thông gió tự nhiên.
- Thời gian di chuyển đến trường học, công viên và phương tiện công cộng.
- Mức độ hoàn thành hạ tầng theo từng giai đoạn.
- Số lượng xung đột thiết kế phát hiện qua BIM.
- Chi phí bảo trì trong vòng đời công trình.
- Mức độ hài lòng và duy trì cư trú của cộng đồng.
Câu hỏi thường gặp
Căn hộ thương mại và nhà ở xã hội có nên dùng chung tiện ích không?
Nên dùng chung các tiện ích và hạ tầng cấp đô thị như công viên, trường học, giao thông, thương mại đường phố và không gian công cộng. Các tiện ích có chi phí vận hành cao như bể bơi tiêu chuẩn cao, lounge hay dịch vụ lễ tân có thể phân khu hoặc thu phí riêng. Ranh giới nên được thiết kế rõ nhưng không tạo cảm giác phân tầng cộng đồng.
Có nên thiết kế hai phân khu tách biệt hoàn toàn không?
Có thể phân khu để kiểm soát vận hành, nhưng không nên cô lập hoàn toàn. Mạng lưới đường, cảnh quan, dịch vụ thiết yếu và hạ tầng xã hội nên kết nối hai phân khúc. Trong một khu đô thị có nhà ở xã hội và căn hộ thương mại, sự kết nối không gian là điều kiện để thương mại và tiện ích vận hành hiệu quả.
Hai loại căn hộ có thể dùng chung module thiết kế không?
Có thể dùng chung lưới kết cấu, trục kỹ thuật, module bếp, vệ sinh và các thành phần lặp lại. Diện tích, không gian linh hoạt, tiêu chuẩn hoàn thiện, lựa chọn nội thất và tiện ích bán riêng cần được giữ khác nhau để duy trì định vị và khả năng chi trả của từng phân khúc.
BIM có vai trò gì trong khu đô thị hỗn hợp?
BIM giúp quản lý một hệ thống dữ liệu thống nhất cho quy hoạch, hạ tầng, kiến trúc, kỹ thuật, khối lượng, tiến độ và vận hành. Trong một khu đô thị nhiều phân khúc, BIM là công cụ phát hiện xung đột thiết kế sớm, kiểm soát phân kỳ và bảo đảm tính nhất quán của hạ tầng dùng chung.
Nên triển khai nhà ở xã hội ở giai đoạn nào trong phân kỳ?
Nhà ở xã hội cần được đưa vào kế hoạch phân kỳ cùng với hạ tầng xã hội và giao thông. Không nên mặc định đây là hạng mục triển khai sau hoặc dùng để lấp đầy đất còn lại. Phân kỳ phù hợp bảo đảm cộng đồng nhà ở xã hội có đủ điều kiện sống ngay từ giai đoạn đầu.
Kết luận
Một khu đô thị có nhà ở xã hội và căn hộ thương mại không cần hai thế giới riêng biệt. Điều nó cần là:
- Một hệ thống hạ tầng.
- Một mạng lưới cảnh quan.
- Một chiến lược giao thông.
- Một cấu trúc thương mại.
- Một nền tảng BIM.
- Một kế hoạch phân kỳ.
- Hai cấu hình sản phẩm.
Căn hộ thương mại và nhà ở xã hội khác nhau về khả năng chi trả, tiêu chuẩn hoàn thiện, tiện ích bán riêng và mô hình dịch vụ. Nhưng cư dân vẫn cần cùng một thành phố an toàn, kết nối, có cây xanh, trường học, giao thông và cơ hội tiếp cận dịch vụ.
Đó là điểm chuyển từ tư duy xây hai dự án nhà ở sang tư duy kiến tạo một hệ sinh thái đô thị.
IBSTAC Architects & Planners – Design for Better Life.
